Verträglichkeitsgutachten zur Ansiedlung eines Möbelzentrums am Westring

CIMA fodert Begrenzung der zentrenrelevanten Sortimente

Seit Mitte Mai 2013 ist nun  auch das Verträglichkeitsgutachten der CIMA in der Gläsernen Akte aufrufbar. Es ist von der Stadt in Auftrag gegeben worden und wird von der Krieger Immobilien GmbH bezahlt. Es beschäftigt sich mit der Einzelhandelsverträglichkeit der geplanten Ansiedlung insbesondere für die Innenstadt. Untersuchungszeitraum ist August 2012 – Januar 2013; der Einzelhandelsbestand in der Untersuchung ist der vom August 2012, wobei das im November 2012 eröffnete Matrixgebäude (an der Stelle des alten Karstadtgebäudes) prognostisch miteinfließt, nicht aber die dadurch resultierenden Leerstände z.B. des Karstadt-Sporthauses am Asmus-Bremer-Platz oder des ehemaligen C&A-Geschäftshauses am Bootshafen. Als Marktgebiet wird ein Einzugsgebiet von ca. 30km definiert. Das Angebot des Möbelzentrums wird in nicht-zentrenrelevante Sortimente wie Möbel, Küchen, Matratzen, Teppiche und zentrenrelevante Sortimente wie Haushaltswaren, Wohnaccessoirs, Elektrogeräte und Gardinen unterteilt (S.7). Die Restauration wird nicht betrachtet.

Zusammenfassend konstatiert das Gutachten der Stadt eine Angebotslücke im Bereich großes Möbelhaus mittel-hochpreisiger Möbel – das nächste von Kiel aus verfügbare ähnliche Angebot liegt mit Möbel Brügge in Neumünster (S.43). Im Bereich Discounter gibt es keine derartige Lücke, da mit Roller, Poco und Sconto im nur 10km entfernten Neumünster gleich 3 Anbieter zu finden sind (S.40). Ikea wird hier ein Sonderstatus zwischen Discounter und mittel-hochpreisigem Angebot zugestanden.

Die CIMA kommt zu dem Ergebnis, dass rund 72,5 % des prognostizierten Planvorhabenumsatzes durch Umverteilungen derzeitiger Einzelhandelsumsätze innerhalb des Marktgebiets generiert werden und somit als Verdrängung für die dortigen Bestandsbetriebe zu werten sind. (S.48)

Diese Umverteilung findet im Bereich Möbel nicht in Konkurrenz zur Innenstadt statt, im Bereich Elektrogeräte wird aufgrund der guten Angebotssituation mit Saturn/Medi-Maxx und Media-Markt das Umverteilungsvolumen als nicht kritisch gesehen.

Anders sieht es im Bereich Gardinen, Heimtextilien Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat aus. Hier würde bei der von Möbel Kraft und Sconto geplanten anteiligen Verkaufsfläche das Umverteilungsvolumen deutlich über den im GEKK, in füheren Einzelhandelsgutachten (CIMA 2008) sowie im Landesentwicklungsplan geforderten höchstens 10% liegen (S.58). Die CIMA stellt nun 2 Möglichkeiten vor, die mit Verkaufsflächenreduktion einhergehen: bei einer gesunden, wettbewerbsstabilen Innenstadt könne man mit Begrenzung auf 10% zufrieden sein (S.51, S. 59)

Durch verschiedene Einzelhandelsentwicklungen innerhalb des Marktgebiets der Landeshauptstadt Kiel ist in der Tendenz langfristig von einer Schwächung der aktuell sehr starken Wettbewerbsposition der Kieler Innenstadt auszugehen. Dazu zählen das im September 2012 eröffnete Factory Outlet (S.60; in Neumünster; die o.g. Leerstände in der Innenstadt werden hier nicht erwähnt!). Trotzdem kommt die CIMA zu folgender Aussage:

Im Sinne eines erweiterten, vorbeugenden Innenstadtschutzes sollte daher eine Reduzierung der Verkaufsflächengrößen für zentrenrelevante Sortimente auf Werte von bis zu 7 % Umsatzumverteilung in Betracht gezogen werden.( S.61)

Die Restauration, die z.B. bei Möbel Kraft in Bad Segeberg immer wieder mit Aktionswochen wie Oktoberfest Besucherströme anzieht, wird hier überhaupt nicht berücksichtigt. Es ist unklar, ob folgende Aussage (S.46) dann haltbar ist: Bei den zentrenrelevanten Sortimenten ist aufgrund des Angebots des räumlich nahe gelegenen Einkaufsstandorts CITTI-Park davon auszugehen, dass sie nur in sehr geringem Maße eigenständige Besucherströme auslösen werden. Zu fordern wäre daher eine Einbeziehung entsprechender Restaurationszahlen aus Bad Segeberg, ggfs. von Ikea.

In der Schlussfolgerung heißt es:

Vorbehaltlich der beschriebenen Verkaufsflächenreduzierungen empfiehlt die CIMA die Realisierung des Planvorhabens. Die letztendliche Höhe der Verkaufsflächenreduzierungen sollte in Abstimmung zwischen den planenden Akteuren erfolgen und alle Interessen gleichermaßen berücksichtigen. (S.66)

Dieser letzte Satz scheint dem Unternehmen geschuldet. Interessanterweise erscheint genau dieser Widerspruch zwischen Anspruch von Krieger und Forderungen der Stadt als unüberbrückbarer Widerspruch im Kaufvertrag! (S.33 Kaufvertrag) Dort heisst es: Was beim Möbelhaus und beim Discounter eine ausreichende Dimensionierung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente ausmacht,bestimmt sich allein aus Krieger und seinen wirtschaftlichen Erfordernissen; weiter oben Krieger wird ….. eingeräumt von diesem Vertrag zurückzutreten,  wenn für Krieger ersichtlich ist (z.B. nach Erstellung des Gutachtens zur Zentrenverträglichkeit), dass die (o.g) Eckpunkte…nicht erfüllt werden.

Zusammenfassend werden frühere Gutachten bestätigt und insbesondere auch die mögliche Notwendigkeit einer über die 10% hinausgehenden  Reduktion im Rahmen eines erweiterten, vorbeugenden Innenstadtschutzes genannt. Es ist nun Aufgabe des Rates und der Verwaltung diese Ratschläge zu befolgen.

Darüber hinaus ist es Aufgabe der Landesregierung sowie der Kommunen das Wettrüsten der Kommunen im Einzelhandel, welches mit massiven Flächenverbrauch, Zerstörung gewachsener Strukturen sowie sich immer weiter verschlechternden Arbeitsplatzbedingungen, zu stoppen!

Hier geht es zum Gutachten.

 

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